以下为3月26日华尔街见闻对话易居企业集团企业战略部总经理刘晨光老师的实录：

房价凭什么还能涨？

刘晨光：未来房价一定会上涨，主要原因有以下几点：

首先，从全球主要国家70年的房价走势来看，房价总体是一路向上的。这些国家的繁荣周期持续了很长时间，房地产逐渐进入稳定期。虽然日本是一个特例，但其背后的原因复杂，有些与我们国家的情况有根本不同，因此不能简单类比。

第二，从供给角度看，当城市发展到后期，可开发的用地越来越少，尤其是在核心区。相关企业的开发步骤也会越来越慢，转向长周期运作。在这种情况下，核心区房价的稳定和不断抬升会带动第二圈层、第三圈层房价的上升，形成一种连锁反应。

这一点和大红袍茶叶的运作有相似之处。武夷山大红袍母树一年的产茶量只有2两，非常稀缺。母树直接栽培出来的第二圈层茶叶也很贵，且产量很少，主要供富裕阶层拍卖。

真正大量出货的是第三圈层、第四圈层，甚至第五圈层。然而，正是因为第一圈层和第二圈层的存在，整个价格体系得以稳定。房地产未来的运作规律也类似，以上海为例，只要稳住黄浦江沿线的房价，其它区域的价格也会随之提升。这对金融稳定和社会稳定都有积极作用。

但在这个过程中，可能会出现一些问题，比如刚毕业的年轻人购房困难，以及夹心层购房困难等。这就需要双轨制来解决，包括配售型商品房、保租房和公共租赁住房等问题。

第三，货币也是一个重要因素。每一轮周期的启动都离不开货币投放，只是货币先流入股市，再流入大宗商品，最后才影响房地产。但存量货币始终存在，而房子作为一种“蓄水池”，在国内外都长期存在。在这个过程中，租金的租售比也会不断抬升，因为供应减少，租售比自然会上升，这也是一个关键因素。

最后，从城市发展的角度看，中国不同城市的发展水平差异很大。有些城市相当于发达国家，有些相当于发展中国家，有些则是落后国家。那些发达城市能吸纳更多人口、货币和财富阶层，其成长性更好。

从这三个方面来看，房价有望持续上涨并保持稳定，但交易量可能会不断缩减，或进行结构性聚焦。

高房价背后的“真相”是什么？

刘晨光：我们一直从两个维度来看待价格体系：

一是城市的最高房价，另一个是城市的边际房价。

衡量边际房价相对简单，一般是根据主流增量人口的月还款能力，倒推出总价和单价。这种方式实际上基于一个事实：不同城市的产业不同，收入也不同，甚至有些产业的工资分为峰值工资和谷值工资。

而最高房价则取决于有钱人的数量和城市半径，因为在一定程度上，城市半径和边际房价共同决定了最高房价。所以，我们会依据这两个价格对不同城市的属性进行归类。

在这个过程中，我们有两个重要发现：

首先，我们认为房价在一定程度上是体现了城市产业发展的结果；其次，所谓“白领”一族在中国其实是一个比较稀缺的群体，其数量远比我们想象的要少。当大家身处上海、杭州等大城市时，可能会觉得身边有很多同类，但放在全国范围内来看，其实是非常少的。

用20年见证房地产行业兴衰，您如何确保不“踩空”？

刘郁：房地产行业的发展其实是过于粗放的，很多信息未经验证。

以二手房为例，整个社会的认知可能都是错的，包括二手房未来会产生什么影响，以及进入存量社会后二手房会如何变化，这些都可能与认知完全不一样，所以我们会不断探索。

我在研究报告的扉页上写了这么一句话：很多信息数据和所谓的成功案例，大多是幸存者偏差的产物。

在研究方法上，我们喜欢用朴素数据：尽量不做数据的过分交叉和复杂模型，用少量关键数据得出结论。我相信优秀的政治家和企业家一定是抓主要矛盾来解决问题的，而不是靠复杂的模型。

其次，我们用间接证据思考问题：比如通过小区楼下经营业态的性质和经营情况，来推断居民的情况。

第三，我们承认现状合理性，承认他人的投资决策都是合理的，以此为基础进行分析。

第四，放空热点，不对热点进行短时间追踪，让子弹飞一会儿，等热点冷却后再去分析。

关心房价涨跌逻辑的朋友，可以关注下周日4月13日在上海举办的大师课《房价的“真相”》，本课程由华尔街见闻与刘晨光倾力打造，旨在用一堂课分享估算房价涨跌空间的理论框架及指标体系。

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